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成都楼市新象:新房二手房价差逐渐消失
2019-2-23 9:29:03

未有后来者居上的情况下,刚刚报名结束进入核验阶段的金茂府则显得更加“一枝独秀”。金茂府由首开地产和中国金茂联合打造,部分房源销售单价超3万元/平方米,为目前成都入市新房价格之最高。

事实上,在金茂府之前,还有一大批将成都拉过2万元门槛的楼盘出现。与此同时,二手房价格则不断下滑,在新旧二手房市场一涨一跌之下,曾让无数购房者“青眼相加”的剪刀差开始收缩。

多位业内人士向《中国经营报》记者表示,剪刀差收缩对整个市场发展来说是好事,但就目前开发商的处境来看,由于“价差倒挂”减少对消除市场投机有直接的贡献,加之5·15新政提高了购房门槛,开发商正面临着较大去库存压力。

新房单价破三万

在去年初还一度被购房者认为“买到即是赚到”的成都新房市场,如今也迎来了价格跳涨。

作为春节后首批亮相的三个楼盘之一,武侯区金茂府几乎将成都新房房价推到了高峰。成都市房协官网显示,金茂府本批次推出建面约165~300平方米户型共162套,备案信息中,清水价约2.5万元/平方米,装修标准为5895.44元/平方米,项目出售单价每平方米已破3万元,成为成都2017年7月19日实施限价政策以来单价最高项目之一。

由于所在区域要求航空限高,金茂府一刘姓置业顾问向记者解释,项目均为12层的小高层设计,因为单价较高、面积较大,预计报名选房的人数不会特别多,中签率具体要等核验名单出来后才能确定。

事实上,限价一说从2016年便已存在。2016年11月,国务院宣布包括成都在内的16个城市为首批被调控的城市,房价环比上涨不得超过2016年10月份水平,成都中心与近远郊区域几乎默认新房价格不超过1.6万元/平方米红线。

2017年7月19日成都市房管局再度强调,项目预售价格的申报,将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式进行。预售、现售价格,不得明显高于周边和前期成交价格。不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价。

记者探查金茂府周边所开新盘发现,龙湖天宸原著、东原印长江、中国铁建西派城所售单价(带精装修)分别达到2.25万~2.55万元/平方米、1.95万~2.20万元/平方米、1.70万~1.90万元/平方米。而2017年金茂府项目的拿地价已顶到17160元/平方米,坐封地王。

事实上,早在2018年9月,成都新房便迈入2万元时代。公开信息显示,2018年9月下旬开始,双流区的金科领地博翠粼湖、西派国樾,高新区的招商大魔方、蓝光雍锦丽府,以及上述金茂府所在的武侯新城区域相关楼盘,房源售价均破2万元大关。

一位链家新房市场中介向记者表示,1月底已经摇号完毕的成华区德商迎晖天玺售价也已经接近2.6万元/平方米,“现在的新房普遍都是上涨趋势,从行情看基本上限价这块已经‘名存实亡了’。”

“当前出现的一些高单价新房项目,有些是2017年高地价拿地的项目,有些是本来就位于传统的高单价区域的项目。目前这些高单价项目逐渐多了起来,说明楼市调控正从之前‘应急性’的行政调控(如新房的‘限价’)向着‘长效机制’在转变。”西南财经大学经济学院教授刘璐在接受本报记者采访时表示,随着二手房价格下降导致的“价差倒挂”缩小甚至消失,很多投机性的购房需求也“凭空消失”了,迎接这些高单价项目的,将更多的是市场本身的挑战。

开发商与市场的博弈

经过2018年一年新房市场的供应,以及被称为“史上最严调控”的5·15楼市新政的“洗礼”,成都二手房的价格从2018年8月份的顶端不断下滑。

来自安居客的数据显示,2018年8月,成都二手房均价为14597元/平方米,截至2019年1月,该数据已下降至13039元/平方米。

二手房价格的回落也让成都曾一度高达3000元/平方米的剪刀差逐渐减小。贝壳研究院成都分院院长张键对本报记者表示,根据贝壳研究院Real Data数据库的数据显示,当前成都全市的一二手价差在1000元内徘徊,2019年一二手价差会消失,市场会进入一个相对比较平稳的阶段。

不过,业内人士指出,正是由于“价差倒挂”减少对消除市场投机有直接的贡献,而“5·15新政”让参与摇号的门槛又再次提高,项目报名人数锐减,甚至100%中签盘变得司空见惯。

2018年12月底,四川省成都市蜀都公证处发文表示,该处承办的嘉和世纪城645套房源,因无人报名登记而被迫公证摇号终止。

记者查阅公开信息发现,从2019年1月1日,到2019年2月14日之间,大成都范围内进行过71次摇号选房,100%中签盘出现了逾40次,其中既有青白江、大邑等近远郊区域项目,也有天府新区、金牛区等热门区域和中心城区项目。

新房遇冷的同时,开发商对拿地也变得颇为冷淡。根据贝壳研究院Real Data数据库的统计,整个2018年全国300个城市流拍住宅土地达700多宗,其中成都一二圈层流拍土地达13宗,因为报名人数不足流拍的就有6宗,而2017年成都全部流拍土地也仅有5宗。

张键直言,在大多数情况下,土地市场代表着开发商的预期、是新房市场的晴雨表,所以某种意义上它们之间有比较强的正向关联。也就是说,正是考虑到新房市场的销售预期及盈利,开发商才对拿地一事态度暧昧。

对此,坊间有分析指出,如前所述这种背景下,成都部分楼盘的价格上涨,不仅是出于拿地成本考虑,也是在市场冷淡的局面下的抗压之举。

不过,刘璐看来,新房价格的上涨,是对之前“应急性”行政调控所产生的“价差倒挂”的一种自然修正。“最终这些新房能否卖得出去,将接受市场的检验。如果卖不出去自然之后也会降价。”

日前,本报记者获悉,成都市政协委员、市住建局局长张樵坦承,成都已被纳入到第二批试点城市,市住建局正按照国务院要求,研究“一城一策”的具体方案。张樵解释,之前全国多城限价,是特殊阶段的特殊举措,而为了建立更加长效的房地产市场健康发展机制,“一刀切”将调整为“一城一策”。

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