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| 东莞二手房成交量同比降35% |
| 2019-1-26 9:51:02 |
1月24日，东莞厚街一楼盘，阳光明媚。
“三价合一”、利率上浮、一手促销，一直拥有强势基因的东莞二手房市场，在诸多阻碍因素的叠加之下败下阵来。根据东莞中原略研究中心监测数据显示，2018年东莞二手房成交量“大跳水”，同比下降35%，回落至2014年的水平。分析二手房成交特点，随着二孩时代来临，三房取代两房成为市场最受青睐户型。而购房者中，省外占了近5成。业内分析，今年在购房需求释放、新房供应紧张等多重利好之下，二手房市场成交量有望回升，而且议价空间也将加大。
成交量
回落至2014年水平
东莞二手网签量从2016年的高位，到2017年的回落，再到2018年的平稳，成交活跃度减退明显。东莞中原略研究中心监测数据显示，去年东莞二手住宅全年仅网签31156套，同比大幅减少了35%，回落到2014年的水平。
二手房成交大幅跳水跟去年整体政策环境息息相关。去年2月，东莞各大银行开始执行“三价合一”政策，终结了“阴阳合同”、“高评高贷”等漏洞，购房成本及门槛均大幅提高。与此同时，房贷利率高居不下、一手房市场“金九银十”开启降价促销大潮，这些叠加因素也给了二手房致命一击。
从二手房成交量来看，有8成镇街成交量萎缩，萎缩较严重的有南城、常平、凤岗、塘厦、莞城、厚街、桥头、茶山、高埗。成交主要以临深及中心城区为主。其中，樟木头、东城、南城、常平四个镇街的成交量共占全市44%。
房价总价跑高，再加上信贷环境偏紧，东莞二手房按揭比例明显走低。合富大数据显示，按揭比例从前两年的八成以上，下降到2018年的68%，相反，一次性付款比例则达32%。首次置业者仍以按揭购房为主，其按揭比例为75%，而改善型一次性付款比例则达38%，明显多于首次置业。
户型
三房取代两房，成最受青睐户型
从二手房成交特点来看，三居及以上户型取代两房，成为了最受青睐的户型。业内分析，随着二胎政策的放开及尽可能的“一步到位”、减少换房频次，去年一居、两居的成交占比有所减少。加之东莞已进入换房时代，受到部分购买力较强的改善换房需求支撑，三居及以上户型成交量上升，80-120㎡刚需户型最受欢迎。同样，受到“三价合一”政策影响，较大户型如144㎡-200㎡户型由于面积较大、成本较高，且非普通住宅首付要6成以上，故成交萎缩尤其严重。
楼龄是影响房价的一个重要因素。东莞中原对最近两年的二手房成交数据分析发现，二手房的价格与楼龄呈高度负相关的关系。楼龄越高，价格越低，楼龄15～20年房源的房价约为5年内次新房价格的6.5折左右，楼龄25年以上房源的房价则不到万元。不过，“三价合一”令二手房的购房门槛大幅提高后，购房者对高楼龄房源的接受度有了一定提高，数据显示，去年楼龄15年以上的成交占比有所提高。
买家类型
外地占八成，港澳买家购房暂无明显变化
合富大数据显示，2018年，二手房买家中首次置业比例为62%，比2017年的55%有所增加，尤其是在年尾，首次刚需买家积极入市，第四季度首置比例达到八成以上。另外，东莞二手房购买者依然是以外地买家为主。东莞中原数据显示，去年东莞本市买家只占16%，省内(东莞以外)占了37%，省外(广东以外)占了47%。与去年相比，省内买家有所减少，省外买家略有增加。
在购房者中，港澳台买家占了3%。去年，来自香港的A m y夫妇就在东城买了一套三居室。“我们看好东莞的前景，特别是广深港高铁开通后，两地来往更便利，城市融合更紧密了，买房不仅可以偶尔自主，还能当做投资。”A m y表示，他们还有意愿再买一个二手房，“二手房不限购，比较适合我们。”
据东莞链家数据统计，去年港澳购房者购买二手房的比例占了百分之一左右，而购买一手房的更是微乎其微。东莞链家相关负责人告诉记者，虽然港澳人士来莞买房可以办理居住证，但是贷款也会相对麻烦一些，要提交身份证明，甚至还需要去做公证，“所以从成交量来看，目前整体变化不大。”
租金
套均租金2512元/月，回报率“南低北高”
租房市场也是影响房子投资回报的一个重要因素。据合富大数据显示，2018年东莞住宅套均租金为2512元/月，与2017年相比基本持平。其中，公寓的套均租金为1898元/月，比一房一厅的套均租金高出18%，而两房及三房单位最受租客欢迎，成交占比分别为27%和31%，每月套均租金分别在2327元和3030元左右，不少人都乐于选择合租一套单位，以分担居住成本。
东莞中原战略研究中心分析，东莞制造业发达，人口在各镇街分布相对比较分散，且民房较多，总体来看，各镇街租金差距不大。但是中心城区、松山湖、长安、塘厦、虎门、厚街等配套齐全、经济发达的镇街，租金相对较高。
由于各镇街的租金差距不大，房价成为影响回报率的主要因素，整体呈现“南低北高”的走势。在南部投资属性稍高的泛临深地区，虽租金较高，但房价整体水平同样较高，故回报率垫底。在东北部及水乡片镇区，虽然租金略低于全市平均值，但房价较为“低洼”，故投资回报率相对较高。
受政策影响，中介行业也迎来了重新洗牌。年中，东莞房地产中介协会会长罗凤在接受采访时坦言，“2018年，受到房贷利率上浮、三价合一等共同作用，二手房成交一落千丈，成交量回到了2008年的水平，全市约三分之一的中介门店倒闭了，很多经纪人转行。”
后市展望
今年新房供应相对紧张
利好二手房市场
东莞中原战略研究中心总经理车德锐分析，今年“满五唯一”的房子依然会是成交热点。自2018年2月份以来，东莞各大银行逐渐实行“三价合一”，二手房的购买成本及门槛均大幅提高，甚至出现部分需求流入一手市场的情况。因此，在二手房成本大幅提高的情况下，“满五唯一”房源可免交增值税和个税，成为市场首选。
从2018年东莞二手房市场表现出来的特征来看，随着总体购房成本上升，中、大面积的房源成交萎缩严重，刚需户型持续走俏。而当前二胎政策放开、换房成本提高，一房、两房成交占比减少，80至120平方米的刚需户型成交相对较好。
“在今年多重利好因素下，东莞二手房市场成交量有望回升。”车德锐分析，2018年东莞部分购房需求未能释放，加上今年新房供应相对紧张，而且房贷利息成为个税的抵扣项之一，将利好二手房市场。与此同时，业主预期心态也在转变，议价空间加大，对二手房的成交产生积极作用。
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