自去年“317新政”出台后降温的北京二手房市场，在今年上半年呈现出“触底回升”的趋势。从年初的低位企稳到3月的逐步回升，再到5月的成交量高峰，目前市场又重新趋向平稳。

单套房源价格降幅最高超500万元

据了解，今年6月，东三环一套二手房以3300多万元成交，相比报价下降了550万。据该业务经理介绍，主要因为标的价格本来就高，业主也是比较着急想出售，所以价格最终谈下来差比较多。

从整体市场来看，上述案例属于个案。根据主流中介结构数据，今年上半年的成交中，议价空间（成交价与报价的差额）在-5%以内的已成为主流，占到50.4%，另外有32.4%的议价空间在-5%到-10%，9.2%的议价空间-10%到-20%。总体来看，降价房源（成交价低于报价的）依然占到92%。

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，在当前市场环境下，买卖双方对于房源的心理价位比较接近，报价并没有出现虚高，所以他们就成交价格上更容易达成一致。同时，目前市场上的主力是置换型购房者，他们相对来说更清楚自己要什么，所以在遇到合适房源时决策速度也更快。

“供需比”为两年来最低值

综合上半年的北京二手房市场来说，房源量有小幅上涨，而客户量受调控影响出现一定比例的同比下降。从麦田房产的数据来看，2018年上半年的二手房整体供需比为2.7，同比下降了29%，这也是2016年下半年以来的最低值，意味着市场的供需矛盾整体有所缓解。

从各大中介门店的反馈来看，上半年后期房源的持续放量，与部分业主的心态变化有关，在市场稳定的情况下，其改善换房的意愿更强。

“5、6月份新增房源是挺多的，达到了四五十套，而在3、4月份只有三十来套”，一位中介机构的区域经理表示，来挂牌出售的主要是有置换需求的业主，他们觉得目前市场比较稳定，是不错的换房时机。

5月成交量达半年最高峰

据北京市住建委官网显示， 2月至5月北京二手住宅网签量连续增长，5月则达到18096套的峰值，6月止涨回落，签量15827套，环比下降12.5%。6月网签量的下滑，也意味着市场继续升温的动力不足，开始进入触顶企稳的调整期。

“今年前几个月，我们小区成交量大约在3-5套，5月份达到12套，6月份有所下滑，但也还成交了10套。”一位主城区的中介在采访中表示，与历史成交相比，现在的市场处于一个比较稳定的阶段。

业内认为，成交量在5月份冲高后，6月份再度回落，很大程度上也是因为前期价格较低的房源已经卖掉，而购房人现在心态普遍比较理性，当价格达不到心理预期时，不会盲目出手。

商贷成交占比下降最多

调控之后，房贷市场最突出的特点则是商贷占比一路“缩水”。2018年上半年，北京二手房成交的商贷占比，同比2017年上半年下降了一半多。与此同时，使用公积金贷和组合贷款的人群占比明显扩大，逐渐上升为市场主力。

麦田房产统计数据显示，今年上半年，商贷占比20.2%，同比减少27.4个百分点，下滑态势非常显著；公积金贷占比28.9%，同比增加6.4个百分点；组合贷款占比18.6%，同比增加13.1个百分点；全款占比32.3%，同比减少4.2个百分点。

之所以出现这样的现象，最主要的原因是商贷利率数次上调，门槛提高，相比之下公积金贷款的利率比较划算，一般所需贷款额度不是特别大的购房者，都会优先选择公积金贷。据了解，目前商贷利率为“首套房基准利率上浮10%，二套房上浮20%”，而公积金贷利率为“首套房基准利率，二套房上浮10%”。