大型房企之间新的竞争打响，长租公寓市场的硝烟从一线城市弥漫到了二线城市。

5月5日，碧桂园旗下的长租公寓BIG+碧家国际社区莞深品牌正式发布，这意味着碧桂园的长租公寓在上海、深圳、广州三个一线城市，以及武汉、厦门等热点二线城市落地后，又迅速进驻了东莞。

与传统的房地产开发不同，从全国范围来看，存在租赁需求的城市并没有那么多，租赁有效市场要比销售市场狭窄得多。大型房企抢滩二线城市租赁，玩法也与一线城市不同，碧桂园在东莞的长租公寓，便与其产业地产、特色小镇进行了结合。

此外，BIG+碧家与小米有品首次达成深度战略合作，这是继万科联手网易严选等之后，龙头房企在长租公寓领域跨界“新零售”的又一次探索。

二线城市长租玩法

东莞作为外来人口集聚的城市，其租赁市场需求一向庞大，由于东莞传统产业结构以加工贸易为主，在过去很长一段时间内，外来务工人员限于自身经济条件，主要选择租住在工业区的自建房或是城区、镇中心的商品房。

但随着近年来东莞产业的转型升级，人才结构逐渐改变，东莞市政府也相继出台各项激励政策吸引中高端人才和创新创业人才，可以预见，未来将有更多的年轻人进入东莞，成为新一代的租房“主力军”，而这些“85后”和“90后”的租客，往往对生活品质、居住环境有着更高的要求。

在上述背景下，其租赁市场发展前景不容小觑。58集团2017租赁蓝皮书指出，2017年珠三角城市群中，东莞租房需求增速为75%，超越广州、深圳。

据统计，目前，东莞共有1600万租房人群，其中就有1100万人住在城中村。而目前区域内品牌公寓房量只有大概800间，缺口巨大。

碧桂园此次选择东莞作为第六个长租品牌的落地城市，正是看中了其品质租房市场巨大的潜力。

据碧桂园相关负责人介绍，当前莞深区域长租公寓管理部已签约8个项目，预计持房量逾2000间。其中，正式开业的东莞方程创意谷店、东莞展览中心店两店，分别选址在东莞南城区、厚街镇，共有近400间公寓。

值得注意的是，碧桂园不仅是做长租公寓，更将其与产业地产结合在了一起。

位于东莞南城区的方程创意谷店，便是由碧桂园集团和中天集团、永嘉盛公司三方联手打造，集联合办公、长租青年公寓、综合商业体等于一体的园区，也被称作碧桂园产业新城的“长租版”。

碧桂园长租经营管理部总经理杨鹏表示，“长租城市”是碧桂园结合新时代的消费需求提出的，旨在通过整合公寓、写字楼、商业等资源打通上下产业链，引进零售、娱乐、教育等优质社会资源，来打造具有自身特色的长租产品。

据悉，除了“BIG+碧家国际社区”外，未来碧桂园还将搭建涵盖高端金领、蓝领等不同人群的长租品牌矩阵。

“东莞外来人口也会衍生出不同的圈层文化群体，租客群体也将进一步细分。”碧桂园长租公寓负责人杨巍说。

除了碧桂园，万科、龙湖等大型地产商的长租业务也进入了东莞、佛山等二线城市。业内人士指出，部分二三线城市的租金回报率高于一线城市，有的能到3%-5%。虽然依然无法覆盖利息等成本，但运营压力可能比一线城市小。

不过，不是所有的二三线城市都适合发展租赁。华远地产原董事长任志强指出，就全国而言，租赁市场非常短缺的不超过15个城市。

链家研究院院长杨现领也认为，租赁市场是局部性的，“不是所有城市需要发展租赁。存在租赁供给短缺是北京、上海、深圳等，不是每个城市都有这样的压力和问题。”

深圳一家大型房企长租公寓业务负责人也表示，从全国来看，大部分二三线租赁市场规模太小，难以实现规模效应。同时，二三线城市居民住房拥有率太高，供给量较大，房租上涨的空间有限。

对于东莞、佛山等这类经济发达的二线城市，租赁市场的潜力还是很大的。而且，东莞、佛山已经被广东省列为特大城市去发展。

捆绑“新零售”

与此同时，碧桂园碧家与小米有品首次达成深度战略合作。小米有品是小米公司旗下以品质生活为中心的精品生活购物平台，也是小米“新零售”战略的重要一环。

据介绍，此次合作，方程创意谷店长租公寓内的所有床垫都由小米有品提供，双方还共同打造了休闲公区，共享厨房、健身区、影音区等公共区域，配有小米家庭影院、小米VR眼镜、扫地机器人、小米游戏手柄、体脂秤、智能健身器等。

此前，碧桂园也与美的签署合作协议，借助美的智慧家居领先优势，为产城融合和长租项目提供家电家居配套资源，双方还在住宅、长租项目中进行集采合作、零售家装、数据平台共享、合作技术与成果展示、定制研发等。

此次小米有品与碧桂园的合作，不仅仅停留在产品采购层面。杨鹏表示，碧家主要针对都市青年白领，与小米有品的消费客群高度交叉重合，双方将实现线上粉丝互换、打通粉丝交换入口。

据透露，未来，双方还将联合打造品牌活动、打通会员体系、探索专属渠道优惠。同时，双方的合作模式还将拓展至深圳及其他全国重点区域。

配套设施的智能化升级和打造品质生活场景是房地产商在新时代下打造产品的共同趋势。

2018年初，万科杭州与阿里云IoT签署合作协议，双方计划在阿里云Link平台上打造全屋智能系统和智慧园区方案，在共享办公、访客管理、人脸通行、智能会议、智慧邮局、智能环控、无感单车、信用租赁、能源管理等方面展开合作，进行园区建设。日前，京东物流与龙湖两大巨头牵手，打造智能零售商业“空间”，实现资源的共享互通。

与新零售电商达成合作的龙头房企不止碧桂园一家，早前，网易严选也与杭州万科达成合作，具体合作方式为网易严选为万科旗下智谷项目提供样板间的设计和装修，并在售楼处设立严选空间，为其提供大部分家居用品。这个项目被称为“严选Home”。

在消费升级的新时代下，可以预见，新零售电商与地产的跨界合作形式将会更加丰富。